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朱保全:物业的本质(有删减)(图)

2021-11-12 19:57:03诗集古诗网
在万科物业CEO朱保全看来,物业在博弈之中,从来没有赢过。在过去15年里面,物业公司与各个行业没打过一场胜仗。被一一攻破之后,物业公司在这个过程中显得毫无还手之力。在不久前的JUMP大会上,万科物业首席执行官朱保全给出了答案。这话说得没错,但这背后实际上是大家对物业管理的不懂。所以这个故事到底是物业人的故事,还是投资人的故事?如果这些事都做到了,我相信没有哪个业主愿意把你撵走。

“有笑有骂,看客开心”,万科地产回应称。这件事就是导火索万科物业故事,一时间,一波业主给物业公司打“符号”的热潮在全国掀起。玩世不恭。

万科物业公开信

地产行业再次站在风口浪尖,成为众矢之的。

在这场风波中,或许只有万科地产站了出来:山河,再见。

万科地产CEO朱宝全表示,该物业从未在这场博弈中获胜。在最近的 JUMP 会议上,他提到:

15年来,物业公司没有与各行各业打一场仗。电梯广告全覆盖、快递全覆盖、中介全覆盖、外卖全覆盖。

现在最可怕的是,业主自己也开始搞社区团购了。原来是别人进来的,现在却是从里面出来了。

被一一攻破后,物业公司在这个过程中显得束手无策。

但这样的“弱势群体”在资本市场上是非常强势的。

物业服务作为一个优质的现金流行业,拥有可持续的收入,社区中潜在的附加服务也赋予该行业巨大的增值潜力。在资本市场,地产公司的估值和PE的表现十分亮眼,不少顶级地产公司也开始分拆地产上市。

执行力不强,资金实力过强,地产行业陷入了“口碑和市值”的怪现象。

怪异现象的背后,其实是社区、个体业主和群体的多所有权和单所有权博弈。

物业管理究竟是什么?

为什么物业公司能拿到几十倍的PE?

行业的“故事”该由谁来讲述?

在近日的JUMP发布会上,万科地产CEO朱宝全给出了答案。

以下为朱宝全发言:财产的性质(有删减)

一些三角旗最近走红了。

这是事实,但这背后其实是大家对物业管理的无知。不是送三角旗的人不明白,而是传播三角旗的人不明白它是什么。

我觉得在资本市场炒房炒股的同时,大家静下心来看看这个行业是什么是非常有价值的。

大家都知道,市盈率中位数是45倍以上。但从外部二手房数据可以看出,首期物业费收缴率不足70%。

虽然上市公司愿意说90%以上,但实际上,我们收回了与行业委员会签订的房地产项目。一开始,第一年的物业费征收率在70%左右。以后,至少需要三年时间。为了弥补。

我一直在问答案是什么?很可能,物业公司向投资者收款的能力远大于向客户收款的能力。

那么这个故事是业主的故事还是投资者的故事?现在我们很有可能它实际上是开发人员的故事。

什么是第一物业

首先,一个城市里一个很重要的数据叫做容积率。物业管理与容积率有很大关系,也与城市容积率聚合。

我们可以在两个象限中查看这个维度。一张地证下有多所有权和单所有权,然后使用或出租,形成两种业务,一种是PM(Property Management),一种是FM(Facility Management),即物业管理和设施管理。

今天,大家对这两件事都处于迷茫状态。因此,在与外国人的国际对话中,人们有时会谈论中国的物业管理,但他们并不了解。

比如我们做很多企业总部的业务,大家都叫物业,其实这不叫物业。我们今天做的市政业务也叫房地产,但实际上不叫房地产。

有了PM和FM的区别,我们再来看看属性。

PM用最形象的话来形容,就是三个和尚挑水。一个僧人住在独栋房子里,一个社区只有一户人家。他不需要聘请第三方公司。你可以雇一个工人或自己做。

两个修士住双品,更容易达成共识。

但当三名修士在一起时,却不容易达成共识万科物业故事,最后以火把焚毁了寺庙。

因此,物业管理的出现是由于一块土地上出现了多权。

当建筑物内形成多个所有权或多个租户时,需要第三方来管理电梯、走廊、大堂、公共区域的绿化等。

首先,三个和尚要开会,大家达成共识,三人凑齐钱。房间大了就贵了,所以物业管理费是按套餐计算的,但是物业公司的费用是多少呢?它在袖子外面管理。

例如,我住在一个双倍容积率的花园洋房里。我交了10元的物业费,很贵。事实上,如果你住在一个容积率翻倍的小型高层建筑中,支付5元的物业费,你所享受的服务远比10元的物业费要好得多。因为它的公共空间远大于室内空间,即成本空间远大于付费空间。